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編者按

2024年我國60歲及以上老年人口3.1億人，占全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，占全國人口的15.6%。按照聯(lián)合國關(guān)于老齡化的劃分標(biāo)準(zhǔn)，中國已進(jìn)入“中度老齡化”社會(huì)的階段。盡管現(xiàn)有注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.1萬個(gè)、床位517.2萬張，但每千名65歲以上的老年人僅擁有約25張床位，遠(yuǎn)未滿足日益增長的養(yǎng)老需求。隨著老年人對生活品質(zhì)要求的提高，完善養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施已成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分，也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。面對這一挑戰(zhàn)，如何優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)體系、推廣智慧養(yǎng)老模式、盤活存量資源并保障經(jīng)濟(jì)效益，已成為推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的核心議題。

在導(dǎo)師徐成彬的指導(dǎo)下，中咨公司青馬研習(xí)第三小組學(xué)員沈文軒、石驍、徐姝祺、張雪飛、袁小舒、許佳琪、馬天澤，深入探討了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢。他們從人口老齡化與養(yǎng)老服務(wù)體系、資產(chǎn)運(yùn)營管理、養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益、智慧養(yǎng)老、養(yǎng)老設(shè)施盤活路徑等多個(gè)維度，開展了一系列專題研究。這些研究成果不僅為政策制定者提供了前沿信息，也為業(yè)界同仁提供了寶貴參考，展現(xiàn)了公司青年研究者胸懷“國之大者”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

中咨研究公眾號(hào)將該研究報(bào)告的部分成果以系列文章的形式陸續(xù)刊發(fā)，本文是系列研究之三：養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益分析。

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及其基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式系列研究之三

養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益分析

中咨公司青馬研習(xí)第三小組

徐成彬 徐姝祺沈文軒 等

摘要：我國養(yǎng)老設(shè)施面臨服務(wù)和需求層次不匹配的“結(jié)構(gòu)性失衡”矛盾：公辦機(jī)構(gòu)因定價(jià)低廉呈現(xiàn)“一床難求”，民辦機(jī)構(gòu)因高收費(fèi)導(dǎo)致“半數(shù)空置”，供需錯(cuò)配顯著。本研究解構(gòu)我國養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)模式、收入和成本構(gòu)成、盈利能力等，梳理養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀和融資趨勢，揭示行業(yè)盈利困境的核心癥結(jié)，包括資源分配不均、服務(wù)能力不足及支付能力受限，并總結(jié)了可借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)國際投融資經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老設(shè)施；經(jīng)濟(jì)效益；盈利能力；融資現(xiàn)狀

一、我國養(yǎng)老設(shè)施收費(fèi)常見模式

養(yǎng)老設(shè)施收費(fèi)模式包括按月正常收費(fèi)模式、預(yù)收費(fèi)模式、產(chǎn)權(quán)式銷售模式、使用權(quán)銷售模式和保險(xiǎn)+養(yǎng)老模式，其中按月正常收費(fèi)模式和預(yù)收費(fèi)模式為常見的收費(fèi)模式。對于多種業(yè)態(tài)相融合的“產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)老”型綜合養(yǎng)老項(xiàng)目來說，項(xiàng)目包含地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和后續(xù)運(yùn)營服務(wù)體系，收費(fèi)模式復(fù)雜，根據(jù)土地相關(guān)性質(zhì)分為“產(chǎn)權(quán)式”或“使用權(quán)”銷售模式。

（一）按月正常收費(fèi)模式

采用“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)+保障金”的收費(fèi)結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)涵蓋床位、護(hù)理、膳食三大核心項(xiàng)目，支持月付、季付或年付。附加“押金”“醫(yī)療保障金”作為應(yīng)急儲(chǔ)備，具有低風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)透明度高的優(yōu)點(diǎn)，是中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流選擇。

（二）預(yù)收費(fèi)模式

部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能采取預(yù)收費(fèi)方式運(yùn)營，客戶通過預(yù)付半年/年度費(fèi)用獲取消費(fèi)折扣，有利于集中收費(fèi)制造“現(xiàn)金流”，促進(jìn)項(xiàng)目日常穩(wěn)定運(yùn)營。

（三）產(chǎn)權(quán)式銷售模式

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)的新型模式。通過整合醫(yī)療護(hù)理、健康管理、文教餐飲等服務(wù)體系，打造“品質(zhì)地產(chǎn)+管家服務(wù)”的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，具有明顯商業(yè)地產(chǎn)屬性。

（四）使用權(quán)銷售模式

采取產(chǎn)權(quán)持有、使用權(quán)分售的創(chuàng)新資產(chǎn)模式，即經(jīng)營者擁有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，向目標(biāo)客戶出售使用權(quán)，通過收取租金和銷售服務(wù)取得收益，又稱為租賃模式。主要呈現(xiàn)兩種形態(tài)：一是押金制租賃。即入住繳納押金+月租，退租返還押金，適用于城區(qū)小型專業(yè)機(jī)構(gòu)[1]。二是會(huì)員權(quán)益制。出售服務(wù)會(huì)員資格，通過會(huì)費(fèi)與服務(wù)費(fèi)盈利，這種模式以運(yùn)營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新[2]。

（五）保險(xiǎn)+養(yǎng)老模式

保險(xiǎn)企業(yè)憑借資金優(yōu)勢與客戶資源深度布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”的創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)機(jī)制，是指由保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)，通過與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合去化養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的盈利模式[3]。中國人壽、泰康人壽、光大永明、中國太平、陽光人壽等多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)參與養(yǎng)老行業(yè)，例如中國人壽旗下包括城市中心精品養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、精品醫(yī)養(yǎng)公寓、康養(yǎng)旅居、普惠型社區(qū)居家養(yǎng)老項(xiàng)目等實(shí)業(yè)資產(chǎn)，以及康復(fù)、醫(yī)養(yǎng)、健康大數(shù)據(jù)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)資源。部分保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)情況對比見表1。

該模式的優(yōu)勢：一是險(xiǎn)資企業(yè)的雄厚資金可提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；二是保險(xiǎn)企業(yè)可依托前期保險(xiǎn)業(yè)務(wù)精準(zhǔn)對接高凈值保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老需求；三是養(yǎng)老社區(qū)屬于對壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)鏈的繼續(xù)挖掘，有效打通產(chǎn)品端和資金端；四是通過與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)掛鉤銷售，將養(yǎng)老社區(qū)的自身入住權(quán)和其父母的優(yōu)先入住權(quán)與保單組合銷售，以此快速鎖定大量未來入住客戶。

表1 各大保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)對比

數(shù)據(jù)來源：各保險(xiǎn)公司官網(wǎng)

二、我國養(yǎng)老設(shè)施收入和成本

（一）我國養(yǎng)老設(shè)施收入

養(yǎng)老設(shè)施的收入主要由客戶繳納的費(fèi)用構(gòu)成，部分非盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可獲得政府資金補(bǔ)貼。主要費(fèi)用包含床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐飲費(fèi)、押金、醫(yī)療保證金和水電費(fèi)等。

1.床位費(fèi)

床位費(fèi)是指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為入住老年人提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宿服務(wù)所收取的費(fèi)用。

2.護(hù)理費(fèi)

護(hù)理費(fèi)是指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為入住的老年人提供護(hù)理服務(wù)所收取的費(fèi)用。護(hù)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要是老人的身體狀況及護(hù)理人員的配置。

3.餐飲費(fèi)

餐飲費(fèi)是指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為入住老年人提供營養(yǎng)餐食服務(wù)所收取的費(fèi)用。

4.入住押金

入住押金是為了防止老人或家屬損壞物品設(shè)施或部分家屬將老人送到養(yǎng)老院后置之不理拖欠費(fèi)用等問題，在老人入住時(shí)，養(yǎng)老院一次性收取的一定額度的費(fèi)用（可退還）。

（二）我國養(yǎng)老設(shè)施成本

養(yǎng)老設(shè)施成本包含建設(shè)成本、運(yùn)營成本和服務(wù)成本。根據(jù)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》要求，合格的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)系統(tǒng)構(gòu)建涵蓋建設(shè)期、運(yùn)營期、服務(wù)期的全周期成本管理體系，配備完善的適老化設(shè)施、注重服務(wù)規(guī)范和運(yùn)營管理。

1.建設(shè)成本

養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)模式包含原址擴(kuò)建、功能置換、空地新建和社會(huì)資源整合。各類模式建設(shè)成本均包括土地購置、租賃費(fèi)用，以及建筑施工、改造裝修等成本。土地購置稅和租賃費(fèi)用的主要影響因素是土地區(qū)位；建筑施工和改造裝修包含室內(nèi)裝修、綠化工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，主要影響因素是施工材料價(jià)格、人工費(fèi)用、施工難度和建筑標(biāo)準(zhǔn)；采購滿足養(yǎng)老需求和安全標(biāo)準(zhǔn)的智能硬件、醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)輔具和安防系統(tǒng)等也需要一定費(fèi)用。

2.運(yùn)營成本

運(yùn)營成本是養(yǎng)老設(shè)施日常運(yùn)行中產(chǎn)生的費(fèi)用，包括人力成本、市場推廣費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)、物資采購費(fèi)和水電氣費(fèi)用，其中人力成本占運(yùn)營成本的主要部分。人力成本包括護(hù)理人員、醫(yī)療人員、管理人員、后勤服務(wù)人員的工資性支出[4]。日常維護(hù)費(fèi)包含信息系統(tǒng)和設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用，確保設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)和設(shè)備安全；物資采購費(fèi)包含食品、藥品、生活用品、清潔用品等日常消耗品的采購費(fèi)用。

3.服務(wù)成本

服務(wù)成本包含基本服務(wù)費(fèi)和專業(yè)服務(wù)費(fèi)等。床位費(fèi)服務(wù)成本包括公用費(fèi)支出（含固定資產(chǎn)折舊、租賃費(fèi)、維修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等日常運(yùn)行支出費(fèi)用）、入住老年人生活、保健和文化娛樂活動(dòng)等必需品費(fèi)用以及其他正常運(yùn)行費(fèi)用支出。護(hù)理費(fèi)服務(wù)成本包括護(hù)理器械和護(hù)理耗材購置費(fèi)、護(hù)理員及醫(yī)護(hù)類等專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)費(fèi)等。

三、我國養(yǎng)老設(shè)施盈利能力分析

《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》指出國家致力于增強(qiáng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素支撐體系，強(qiáng)化支持老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)的資金保障、推動(dòng)稅費(fèi)優(yōu)惠舉措落地和拓寬金融支持養(yǎng)老服務(wù)渠道。老齡化背景下國家政策支持力度加大，但由于市場需求龐大，我國養(yǎng)老設(shè)施依然面臨資源分配不平衡、服務(wù)質(zhì)量和人才參差不齊、客戶群體可支付能力低等主要問題。

（一）經(jīng)營現(xiàn)狀

1.機(jī)構(gòu)盈利能力的系統(tǒng)性危機(jī)

在政策紅利持續(xù)釋放的背景下，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍普遍面臨盈利模式脆弱性的嚴(yán)峻考驗(yàn)[5]。根據(jù)2015年民政部公開數(shù)據(jù)，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生存狀態(tài)呈現(xiàn)顯著分化特征：一半以上的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處于收支勉強(qiáng)持平狀態(tài)，超過40%持續(xù)承受經(jīng)營性虧損壓力，僅有不足9%的機(jī)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，這種結(jié)構(gòu)性失衡在北京等超大城市尤為突出。2019年4月，北京大學(xué)人口所喬曉春教授通過調(diào)研統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利狀況十分嚴(yán)峻，只有4%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)盈余，超六成機(jī)構(gòu)投資回收周期超過十年。

更為嚴(yán)峻的是，市場主體的參與意愿持續(xù)走低。自2019年至今，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)企業(yè)（僅統(tǒng)計(jì)企業(yè)名稱、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品名稱包含養(yǎng)老院、頤養(yǎng)院以及敬老院的企業(yè)）注冊量呈快速下降的趨勢。截至2024年12月11日，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)企業(yè)注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%[6]。

2.需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾

當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)的供需錯(cuò)配已演變?yōu)橹萍s行業(yè)發(fā)展的核心矛盾。從需求維度觀察，當(dāng)前養(yǎng)老院發(fā)展面臨的主要困難：可總結(jié)為老人入住意愿不強(qiáng)和老人消費(fèi)能力有限。近3億老年人口中實(shí)際具有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老剛需的失能/半失能人群僅占總量的15%。該群體支付能力呈現(xiàn)明顯分層：約82%的老年人月支付意愿與能力較低，與中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍5000元以上的收費(fèi)基準(zhǔn)形成顯著落差。這種支付能力與服務(wù)質(zhì)量預(yù)期的雙重約束，導(dǎo)致有效需求釋放嚴(yán)重不足，形成“有效需求不足與潛在需求巨大”并存的悖論。

（二）存在問題

我國養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營困難可以從政府、機(jī)構(gòu)和個(gè)人層面進(jìn)行剖析，主要癥結(jié)總結(jié)如下。

1.政策資源配置的體制性障礙

政府在養(yǎng)老服務(wù)體系中的角色定位存在顯著的結(jié)構(gòu)性矛盾。首先，“示范工程”建設(shè)導(dǎo)向下，公辦事業(yè)單位性質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得超常規(guī)資源傾斜。政府在介入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營過程中，遵循“打造亮點(diǎn)”的行為邏輯，而公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)耗費(fèi)了大量政府資源。“打造亮點(diǎn)”成本高昂，耗費(fèi)了有限的資源，使得政府沒有余力增加公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量，由此公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量和床位數(shù)量上占比都非常小。

其次，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼邏輯存在“補(bǔ)強(qiáng)不補(bǔ)弱”“獲得難度大”等問題。政府對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的補(bǔ)貼類目和補(bǔ)貼額度也不斷增加，但是卻并沒有有效降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營壓力。一方面，政府現(xiàn)行補(bǔ)貼政策存在明顯的“扶強(qiáng)”傾向，現(xiàn)有的額度較大的一次性補(bǔ)貼有“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合補(bǔ)貼”和“星級(jí)評定補(bǔ)貼”，設(shè)置的成本門檻將大多數(shù)中小型民辦機(jī)構(gòu)排除在外。例如“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合補(bǔ)貼”的前提是需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠提供一定的醫(yī)療服務(wù)，甚至是開辦醫(yī)療點(diǎn)，其補(bǔ)貼門檻所需成本極高。另一方面，政府利用補(bǔ)貼資源提高了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營門檻，加大了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得補(bǔ)貼的難度，形成“補(bǔ)貼資源向頭部機(jī)構(gòu)集中，小微機(jī)構(gòu)生存環(huán)境惡化”的馬太效應(yīng)。

由于政府的資源傾斜，不同性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營成本差別巨大。對于公辦性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，由政府提供的運(yùn)營場所大幅降低了建設(shè)成本，疊加在“打造亮點(diǎn)”邏輯的驅(qū)動(dòng)下吸引的大量資源集中，賦予其在優(yōu)惠力度、管理規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量以及設(shè)施設(shè)備等各方面的顯著優(yōu)勢，因而價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。對于民辦非營利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和民辦工商登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，運(yùn)營場所的租金(或前期的土地購買費(fèi)用)成本高昂，加之政府補(bǔ)貼的門檻高，獲得難度大，承擔(dān)了巨大的運(yùn)營壓力，因而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)普遍要高于公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。加收“贊助費(fèi)”“一次性購置費(fèi)”等一次性收費(fèi)，已經(jīng)成為解決資金壓力的普遍途徑。由于政府財(cái)政資源向公辦傾斜，自然而然地形成了公辦事業(yè)單位養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)低、條件好，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)高的格局。

2.養(yǎng)老服務(wù)供給能力不足

行業(yè)人才供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性失衡已成為制約服務(wù)質(zhì)量提升的關(guān)鍵瓶頸。人才供給不足直接導(dǎo)致了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低下。由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及居家養(yǎng)老服務(wù)人員（才）缺乏，部分機(jī)構(gòu)被迫采取“一人多崗”的權(quán)宜之計(jì)，進(jìn)一步加劇服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

其次，養(yǎng)老服務(wù)人才能力亟需提升。由于養(yǎng)老服務(wù)多數(shù)職業(yè)社會(huì)地位低、待遇差，吸引不了較高層次的人才，導(dǎo)致從業(yè)人員流動(dòng)性非常大，養(yǎng)老服務(wù)管理人員和服務(wù)人員都相對低端化。

3.支付能力與成本結(jié)構(gòu)的根本矛盾

養(yǎng)老服務(wù)支付體系的脆弱性在價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制中暴露無遺。老年人群體的低水平收入和對養(yǎng)老服務(wù)的低支付意愿是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率悖論的重要因素。需求方面，老年人由于自身支付能力較低，因此對中等或較低價(jià)格的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求量大，而對較高價(jià)格的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求量少。供給方面，公辦機(jī)構(gòu)憑借體制優(yōu)勢提供的低價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，而民辦機(jī)構(gòu)為覆蓋土地租賃、人力成本等剛性支出，不得不將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高，導(dǎo)致平均入住率長期低迷。這種“制度性價(jià)格雙軌制”使得中端市場出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)鄬樱褶k機(jī)構(gòu)陷入“成本剛性-價(jià)格敏感-入住率低迷”的三重困境。由此形成了服務(wù)層次和需求層次的不匹配問題，中等或中等偏下價(jià)格的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供不應(yīng)求，較高價(jià)格的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則入住率低、空置率高，形成“一床難求”和“半數(shù)空置”的矛盾現(xiàn)象。

（三）盈利能力影響因素分析

影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)盈利能力的因素中，出床效率、去化速度、客戶質(zhì)量、在住時(shí)長、To-G收入這5個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)基本上決定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入能力和效率。決定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本高低的5個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是：租賃條件、單方成本、建設(shè)周期、取證周期、人力成本[7]。

出床率在業(yè)內(nèi)通常對標(biāo)單床面積。目前可盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均單床面積區(qū)間主要集中在25-40㎡。業(yè)內(nèi)應(yīng)該重視房床比、房間朝向和衛(wèi)生間配比等床位質(zhì)量，市場對于單人間的需求較大。

去化速度是指養(yǎng)老院在一定時(shí)間內(nèi)能夠吸引并留住老年人入住的能力，用來衡量養(yǎng)老院的市場接受度和運(yùn)營效率。實(shí)現(xiàn)盈利的養(yǎng)老項(xiàng)目更關(guān)注前6個(gè)月的平均去化速度。這些項(xiàng)目寧愿犧牲短期客單價(jià)，也要在運(yùn)營首年年末時(shí)實(shí)現(xiàn)50%的入住率，因?yàn)閷τ陴B(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言租金、折舊、基礎(chǔ)人力等構(gòu)成了可觀的固定成本，只有通過提高入住率，才能提高整體的盈利水平。

影響客戶質(zhì)量的因素有動(dòng)態(tài)坪效、客群結(jié)構(gòu)、單客服務(wù)成本。決定一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利能力高低的是動(dòng)態(tài)坪效（即每平方米產(chǎn)生的收益）而非平均客單價(jià)（每位客戶平均支付的費(fèi)用）。第二個(gè)影響因素客群結(jié)構(gòu)涉及到自理、失能、失智三類客戶的比例。失能和失智客戶的服務(wù)需求通常更高，因此養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這類客戶的比例越高，通常意味著養(yǎng)老院的服務(wù)需求和盈利潛力越大。進(jìn)入盈利期的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中失能+失智客戶的占比通常在70%以上，而在開業(yè)初期這個(gè)比例相對降低位于30%-50%之間。第三個(gè)影響因素單客服務(wù)成本，即使客戶支付了相同的護(hù)理服務(wù)費(fèi)，不同客戶的護(hù)理難度和工時(shí)可能有很大差異。

To-G收入主要涉及建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)、特殊專項(xiàng)4個(gè)方面，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增值創(chuàng)收舉步維艱的狀態(tài)下，To-G收入將成為床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐費(fèi)之外的重要收入來源，且利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場化收入。

取證周期指養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得合法資質(zhì)辦理的時(shí)間，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資質(zhì)難獲取主要原因是前期對政策了解落地的準(zhǔn)備工作不充分和養(yǎng)老行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。實(shí)現(xiàn)盈利的養(yǎng)老項(xiàng)目特別重視取證周期的控制，基本保證項(xiàng)目進(jìn)度和資質(zhì)辦理同步，避免無謂的房租、折舊、能耗、人員成本消耗。

因此，提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利能力需要從關(guān)鍵指標(biāo)入手，有針對性地提收、降本和增效。

四、養(yǎng)老設(shè)施融資現(xiàn)狀及發(fā)展建議

（一）國內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施融資現(xiàn)狀

1.中國養(yǎng)老行業(yè)融資活躍度呈下降趨勢

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資活動(dòng)呈現(xiàn)顯著的周期性波動(dòng)特征。根據(jù)IT桔子、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（見圖1），2016年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資達(dá)到頂峰，發(fā)生融資事件共36起，融資金額共13.66億元，其中養(yǎng)老院融資活動(dòng)7起。2016年后我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資速度放緩，直到2022年融資事件開始逐漸回升，但融資金額呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2022年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)生融資事件15起，較上年上升50%，其中養(yǎng)老院融資活動(dòng)為2起，融資金額39.85億元，較上年增加431.33%。2023年融資活動(dòng)數(shù)量和融資金額均有顯著回落[8]。

數(shù)據(jù)來源：IT桔子、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

圖1 2016-2023年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資整體情況

2.多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有顯著融資優(yōu)勢

在行業(yè)整合加速背景下，具備復(fù)合服務(wù)能力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)顯現(xiàn)出顯著的融資優(yōu)勢。多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)保健、文化娛樂等在內(nèi)的一系列服務(wù)，更能滿足老年人的個(gè)性化需求，從而吸引更多的投資。

多元化經(jīng)營也有助于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分散風(fēng)險(xiǎn)。一是在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政策變化時(shí)具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)對沖能力，多元化的服務(wù)可以減少對單一業(yè)務(wù)的依賴，從而提高機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二是多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可通過服務(wù)矩陣構(gòu)建形成需求捕獲網(wǎng)絡(luò)，從而能夠提供更全面的服務(wù)、更強(qiáng)的資源整合能力、更好的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制、更強(qiáng)的資本吸引力以及政策支持，在融資方面往往具有更顯著的優(yōu)勢。

3.險(xiǎn)企戰(zhàn)略投資資金雄厚，助力養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)融資

保險(xiǎn)資本深度參與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)形成獨(dú)特的產(chǎn)融結(jié)合模式——“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”布局養(yǎng)老社區(qū)（CCRC），表現(xiàn)出以下優(yōu)勢：一是險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)順暢，養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)獲取投融資支持的難度不大、社會(huì)資本參與程度高。二是保險(xiǎn)投資資產(chǎn)規(guī)模大、周期長、大類資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健，亟需能夠長期持有、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)進(jìn)行投資，而養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期較長、投資規(guī)模大，屬于重資產(chǎn)運(yùn)營，其以出租為主的盈利模式使其具備了經(jīng)營穩(wěn)定、周期波動(dòng)小的特點(diǎn)，符合險(xiǎn)企中長期投資需求。三是人身險(xiǎn)產(chǎn)品主要保障被保險(xiǎn)人的“生老病死殘”等風(fēng)險(xiǎn)，未能覆蓋后期養(yǎng)老需求，而隨著客戶年齡的增長、養(yǎng)老需求的釋放，養(yǎng)老社區(qū)天然具備客源[9]。

政策層面對保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大力支持，也使險(xiǎn)資在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的配置比例逐年遞增，成為行業(yè)最重要的機(jī)構(gòu)投資者[10]。

（二）全球養(yǎng)老融資體系經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

從全球范圍看，近幾十年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投融資呈快速增長的勢頭，投資渠道不斷拓寬，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，大部分國家采取了多項(xiàng)投融資激勵(lì)政策，以市場經(jīng)濟(jì)杠桿為手段，實(shí)現(xiàn)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國際投融資經(jīng)驗(yàn)表明，建立多元化融資渠道，完善相關(guān)的融資服務(wù)和保障措施，是推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑[11]。

1.財(cái)政投資規(guī)范化

發(fā)達(dá)國家通過立法確立多層次融資框架。由于發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老融資政策標(biāo)準(zhǔn)相對成熟，其財(cái)政投資行為較規(guī)范，投資范圍一般限于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，包括針對低收入老齡人口所興建的公辦養(yǎng)老院，以及參股投資市場化融資的養(yǎng)老公共基礎(chǔ)設(shè)施等。財(cái)政對那些為社會(huì)創(chuàng)造社會(huì)效益，帶來正外部性的養(yǎng)老企業(yè)以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助，以糾正市場失靈。發(fā)達(dá)國家為了保證“老有所養(yǎng)”的實(shí)現(xiàn)，其財(cái)政投資不僅范圍明確，而且運(yùn)作機(jī)制比較成熟，財(cái)政投資基本能夠解決不能通過市場融資的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的資金問題。

2.融資渠道多元化

多元化融資工具矩陣是促進(jìn)養(yǎng)老融資的基石。發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟，已形成多元化融資工具矩陣。從其產(chǎn)業(yè)融資的基本情況來看，市場化融資的典型特點(diǎn)是構(gòu)建多元化渠道。為緩解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金壓力，政府利用政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)大量的民營資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。進(jìn)入形式包括直接投資、間接投資等，本質(zhì)是通過金融工程實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值重構(gòu)。

3.融資服務(wù)專業(yè)化、系統(tǒng)化

得益于發(fā)達(dá)國家金融服務(wù)業(yè)的成熟，很多大型管理咨詢機(jī)構(gòu)能夠?yàn)轲B(yǎng)老企業(yè)提供信息、法律、會(huì)計(jì)等一系列的專業(yè)和系統(tǒng)服務(wù)。例如日本三井住友銀行為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供"建設(shè)-運(yùn)營"全周期財(cái)務(wù)顧問服務(wù)；德國安聯(lián)集團(tuán)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估模型；美國設(shè)立專門養(yǎng)老地產(chǎn)評估團(tuán)隊(duì)等。此外，和我國一些養(yǎng)老企業(yè)在融資過程中面臨來自擔(dān)保、保薦、會(huì)計(jì)審計(jì)等方面服務(wù)不到位的問題不同，發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)成熟，市場發(fā)達(dá)，政務(wù)性服務(wù)辦事效率高，流程科學(xué)，也有效解決了養(yǎng)老行業(yè)由于信息不對稱導(dǎo)致的融資約束。

4.融資制度與政策具體化

為應(yīng)對人口老齡化，國家出臺(tái)相應(yīng)的制度和政策，規(guī)范、約束和鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。日本、德國、美國等發(fā)達(dá)國家通過法律制度等形式規(guī)定老年護(hù)理和保健業(yè)的服務(wù)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定行業(yè)門檻，避免行業(yè)無序競爭，間接為融資創(chuàng)造了條件。美國和加拿大，主要扶持手段有財(cái)政直接補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠與減免、貸款財(cái)政貼息等，也極大鼓勵(lì)了民間資金進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

5.政策實(shí)施透明化、公平化

由于發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較成熟，多年以來，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)制度和政策實(shí)施方面比較透明規(guī)范，廣大養(yǎng)老企業(yè)能夠根據(jù)其創(chuàng)造的社會(huì)效益大小獲取適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>

6.融資行為規(guī)范化

發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的成熟期，比較成熟和規(guī)范的不僅僅是政府的制度和政策，大部分養(yǎng)老企業(yè)也是經(jīng)過激烈競爭而在行業(yè)站穩(wěn)腳跟的成功者，其融資行為比較規(guī)范，能夠利用資本市場合理融資。總體來看，融資行為相對規(guī)范也是發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資的經(jīng)驗(yàn)之一。

（三）發(fā)展建議

政府、機(jī)構(gòu)、民眾三方形成合力，構(gòu)建服務(wù)層次和需求層次相匹配的平衡養(yǎng)老，建設(shè)需求分層對接、資源精準(zhǔn)配置、服務(wù)可持續(xù)供給的良性生態(tài)。

制度創(chuàng)新維度，需構(gòu)建多層次政策支撐體系。一是加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，建立分級(jí)準(zhǔn)入機(jī)制。積極推動(dòng)建立和完善養(yǎng)老領(lǐng)域的制度體系和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，為養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的政策保障。二是建立養(yǎng)老服務(wù)資源的統(tǒng)籌管理中心，負(fù)責(zé)資源的合理分配和調(diào)度，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，確保服務(wù)覆蓋全面、提升服務(wù)效率和決策的精準(zhǔn)度。三是強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，設(shè)立專業(yè)機(jī)構(gòu)或部門，對養(yǎng)老行業(yè)進(jìn)行常態(tài)化的監(jiān)督和管理。鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，通過市場化運(yùn)作，提高養(yǎng)老服務(wù)的供給效率和質(zhì)量。四是提升政府投入精準(zhǔn)化水平，將更多公益金用于支持養(yǎng)老服務(wù)。五是支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模化、連鎖化發(fā)展，鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域打造有影響力的品牌，對養(yǎng)老服務(wù)商標(biāo)品牌依法加強(qiáng)保護(hù)。

機(jī)構(gòu)運(yùn)營層面，應(yīng)著力構(gòu)建價(jià)值創(chuàng)造閉環(huán)。一是服務(wù)供給端深化醫(yī)養(yǎng)融合，提供多樣化服務(wù)內(nèi)容，滿足不同老年人的需求，包括醫(yī)療、康復(fù)、娛樂等；二是運(yùn)營端引入工業(yè)工程理念，通過優(yōu)化運(yùn)營流程和提高效率，降低運(yùn)營成本，使服務(wù)價(jià)格更加親民；三是品質(zhì)管理方面建立"服務(wù)金三角"模型，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)人員的專業(yè)技能和服務(wù)態(tài)度，增強(qiáng)老年人的滿意度和依賴感，從而提高口碑和入住率；四是行業(yè)生態(tài)建設(shè)方面探索推動(dòng)形成區(qū)域養(yǎng)老聯(lián)合體合作模式；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間可以探索合作模式，如資源共享、互利合作，以提高整體效率和客戶吸引力。

民眾參與層面，需培育理性養(yǎng)老消費(fèi)觀念。一是加強(qiáng)支付能力建設(shè)，老年人通過儲(chǔ)蓄、投資或購買養(yǎng)老保險(xiǎn)等方式提高自身的支付能力，以滿足更高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)需求；二是提前進(jìn)行退休規(guī)劃，合理分配資產(chǎn)，投資于養(yǎng)老金、股票、債券或其他理財(cái)產(chǎn)品；三是根據(jù)個(gè)人健康狀況和經(jīng)濟(jì)能力實(shí)施動(dòng)態(tài)適配策略，靈活選擇居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老或機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以滿足不同階段的養(yǎng)老需求。

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青馬研習(xí)第三小組

組員：徐姝祺 沈文軒 石驍 許佳琪 張雪飛 袁小舒 馬天澤

指導(dǎo)老師：徐成彬