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編者按：當前，以中國式現代化全面推進強國建設、實現民族復興偉業已經進入關鍵時期，在此期間，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。習近平總書記指出，“要發揮好投資對經濟增長的關鍵作用”，“擴大有效益的投資”；另一方面強調領導干部“想問題、作決策，要多打大算盤、算大賬，少打小算盤、算小賬”。為此，中咨研究中心經濟評價專題研究小組圍繞投資項目經濟評價展開系列研究，旨在以有效益的投資助力投資高質量發展。本研究為經濟評價專題研究小組繼《投資項目財務評價有關增值稅的處理方法研究》《投資項目財務評價中政府性資金的處理方法研究》后的新作，以2021年開始全面實施的新租賃準則為背景，探索租賃建設項目財務評價方法，供業界同仁參考與討論。

新租賃準則下

建設項目財務評價方法研究（下篇）

——出租方財務評價方法

研究中心經濟評價專題研究小組

張銳 石延杰 苗雨菲

租賃建設項目財務評價要點與一般建設項目有顯著差異，2021年《企業會計準則第21號——租賃》（簡稱新租賃準則）實施后，租賃建設項目財務評價方法有了重大變化?！缎伦赓U準則下建設項目財務評價方法研究（上篇）》（簡稱《上篇》）針對承租方財務評價方法進行了研究，本文在《上篇》基礎上，繼續對出租方構建租賃建設項目財務評價模型和方法展開研究。

出租方作為租賃市場的供給主體，其有效決策和合規運營直接影響行業整體的運行效率與安全穩定，對保障租賃行業健康有序良性發展具有重要意義。近年來我國租賃行業監管趨嚴，租賃公司發展由粗放式擴張逐步向規范化高質量發展轉變。以融資租賃公司為例，2020年銀保監會印發《融資租賃公司監督管理暫行辦法》（銀保監發〔2020〕22號），對行業集中度和關聯度要求進行適當調整，雖然融資租賃公司數量增速明顯下降，但行業總資產規模和新增業務額卻在持續上升，融資租賃行業邁入合規經營的新階段。實踐中，出租方財務評價存在融資租賃、經營租賃模式混淆的問題，造成財務評價結論偏差較大，影響投資決策的科學性與可靠性，影響了行業規范化發展。本文旨在構建合理的出租方財務評價模型，以此規范出租方財務評價，以促進行業高質量發展。

數據來源：中國外商投資企業協會租賃業工作委員會網站

圖1 2020年以來融資租賃公司數量變化

新租賃準則中，承租方不再區分融資租賃和經營租賃，但出租方會計處理基本延續舊租賃準則，區分融資租賃和經營租賃。對出租方而言，融資租賃項目在模型構建方法、基礎數據估算、財務報表處理等方面，需對一般建設項目的財務評價體系進行適應性調整，經營租賃項目與一般建設項目無較大差異，詳見表1。

表1 新舊租賃準則的變化及對財務評價的影響

一、出租方建設項目財務評價體系框架

本文基于《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版），結合新租賃準則，構建出租方“四大維度、兩個要點”財務評價體系框架，詳見圖2。

1.財務主體

以出租方為主線，圍繞其商業模式和經營活動構建財務評價模型。

2.財務評價模型

根據新租賃準則，出租方在經營租賃和融資租賃模式下的財務評價模型存在顯著差異，應先基于交易實質區分融資租賃和經營租賃。具有以下情形之一的，通常分類為融資租賃：

（1）租賃期結束時，租賃資產所有權將轉移給承租人；

（2）可以確定租賃期屆滿時，承租人將購買租賃資產；

（3）租賃期占租賃資產壽命的75%以上；

（4）租賃開始年份的應收融資租賃款初始金額（具體計算方法可見公式1）占租賃資產公允價值的90%以上；

（5）租賃資產具有特殊性，是按承租人要求專門購買或者建造的。

除上述可分類為融資租賃的其他租賃，均為經營租賃。

3.基礎數據

相較于一般建設項目，出租方融資租賃財務評價模型涉及租賃收款額、應收融資租賃款、營業收入等特殊基礎數據；經營租賃財務評價模型基礎數據估算無特殊性。

4.財務報表

相較于一般建設項目，出租方融資租賃項目財務報表的列項構成、確認依據、計算方法等有較大差異，經營租賃項目財務報表無較大調整。具體而言：

（1）出租方融資租賃項目，租賃與信貸業務類似，租金拆分為利息及剩余部分（可視為本金），分別計入營業收入和其他流入；財務報表不反映原租賃資產，增列應收融資租賃款。

（2）出租方經營租賃項目，租賃為常規業務，一般采用直線法分期均勻計算租金，租金整體計入營業收入，并繼續對原租賃資產計算折舊攤銷。

圖2 出租方建設項目財務評價體系框架圖

二、出租方財務評價的特點及方法

（一）基礎數據估算方法

根據新租賃準則，出租方需要在租賃開始日區分融資租賃和經營租賃。出租方融資租賃財務評價模型主要涉及租賃收款額、應收融資租賃款、營業收入等特殊基礎數據，具體構成及估算方法如下所述。經營租賃項目基礎數據估算方法基本同一般建設項目，本文不做展開。

1.租賃收款額

租賃收款額包括承租方支付的租金和擔保余值，條件具備時還可包括承租方行使購買選擇權和終止租賃選擇權所需支付的相應款項。

2.應收融資租賃款

應收融資租賃款為未擔保余值和租賃期開始日尚未收到的租賃收款額按租賃內含利率折現的現值之和。租賃開始年份的應收融資租賃款初始金額按下式計算：

式中：

R0—租賃開始年份的應收融資租賃款初始金額；

LRt—第t年的租賃收款額；

UG—未擔保余值，指租賃期結束時租賃資產余值中，出租方無法保證能夠實現或僅由與出租方有關的一方予以擔保的部分，等于租賃資產余值扣除擔保余值后的金額；未簽訂相關合同時，財務評價可簡化處理，擔保余值為0，未擔保余值為租賃結束時的租賃資產凈值；

(P/F,r,n)和(P/F,r,t)-現值系數;

n-租賃期；

r-租賃內含利率，即實現應收融資租賃款=租賃資產公允價值+出租方的初始直接費用的利率；其中，出租方的初始直接費用是指出租方在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的可直接歸屬于租賃項目的費用，如傭金、印花稅等。

3.營業收入

在租賃期內，出租方應采用租賃內含利率計算各年營業收入，按下式計算：

式中：

St—第t年的營業收入；

Rt-1—第(t-1)年的應收融資租賃款，按下式計算：

（二）財務報表處理方法

出租方租賃項目財務報表的具體處理方法見表2。

表2 出租方財務報表的處理方法

三、出租方財務評價案例分析

本案例以與一般建設項目有顯著差異的出租方融資租賃為例，驗證本文所提出模型和方法的準確性和有效性。同時，由于實際工作中常出現將融資租賃作為經營租賃的錯誤處理情況，本案例還將進一步對比分析兩種處理方式對同一建設項目財務評價結論的影響。

（一）案例背景

B項目為某光伏發電站提供設備租賃服務，設備購置費1.79億元。項目建設期1年，租賃期即運營期20年，資產使用壽命20年。為減輕資金壓力，出租方采用長期借款方式融資，借款年限為10年，還本付息方式為等額還本利息照付。租賃期內按年等額收取租金，出租方年經營成本約為60萬元。由于租賃期與資產使用壽命一致，本案例應作為融資租賃模式處理。

（二）對財務盈利能力的影響

假定融資租賃和經營租賃模式下的各年租金相等、經營成本相等。但兩種模式確認收入的金額不同。融資租賃模式下，各期租金需要分拆為本金部分和利息部分，僅利息部分為出租方為承租方提供融資服務取得的收入；且租賃資產實際由承租方控制，出租方不計列相關固定資產，亦不計提折舊。經營租賃模式下，租金整體均為出租方讓渡使用權取得的收入；且承租方僅擁有租賃資產的使用權，而出租方需在運營期內計提折舊。本案例中，總體來看，隨著租金的逐期收回，融資租賃模式下每年利息收入金額呈現先高后低趨勢，盈利能力逐年下降；當作為經營租賃處理時，穩定的租金收入可以抵消資產折舊費用的負面影響，導致各項盈利能力指標均優于融資租賃，詳見表3。

（三）對債務清償能力的影響

融資租賃模式下，資產負債表中以應收融資租賃款代替固定資產。雖然融資租賃模式下無需對資產計提折舊，但隨著租金收回應收融資租賃款金額逐年遞減，資產總額逐年下降，其對計算期內平均資產負債率的影響效果，基本與經營租賃模式下均勻計提固定資產折舊一致，因此兩種模式下資產負債率持平。但按照經營租賃模式處理時息稅前利潤（EBIT）和息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）等盈利能力指標明顯優于融資租賃模式，這會導致利息備付率和償債備付率更高，總體債務清償能力更具優勢，詳見表3。

表3 B項目主要財務評價指標

（四）案例結論

在新租賃準則下，出租方需區分融資租賃和經營租賃模式構建財務評價框架體系。本案例由于設備租賃期與資產使用壽命一致，應作為融資租賃模式處理。若選擇經營租賃模式處理，可能會高估項目盈利能力、債務清償能力，做出錯誤決策。因此出租方需嚴格按照有關規定對租賃模式進行判斷，選擇正確的財務評價方法進行投資決策。需要注意的是，本案例在假定融資租賃和經營租賃模式下的各年租金相等、經營成本相等的前提下，對比分析出錯誤選擇財務模型對評價結果的影響。若比選租賃模式，則不能套用上述結論。因為相較于融資租賃而言，經營租賃在運營期需要投入更多成本、收入均勻分布，兩種模式的財務評價結果具有不確定性，需結合項目實際決策。

四、結語和展望

本文及《上篇》，系統梳理了租賃準則的核心變化及其對建設項目財務評價的影響。在此基礎上，構建了租賃項目財務評價體系框架，分別闡述了承租方和出租方財務評價模型中的基礎數據估算方法和財務報表處理方法，并通過案例解析，驗證了本研究提出的方法論，對于規范財務評價工作、提高投資科學化水平具有重要意義。本研究僅考慮了直接租賃模式，而售后回租、杠桿租賃等模式的財務評價理論方法仍有待進一步探索研究。

研究中心經濟評價專題研究小組成員：

曹玫 張蓉 石延杰 張銳 苗雨菲